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「残価設定型住宅ローン」とは？
2026年1月23日
「マイホームは欲しいけれど、今の収入でローンを払い続けられるか不安…」
そんな悩みを持つ方に、今、国が普及（国土交通省報道発表）を後押ししている新しい選択肢があります。
それが「残価設定型住宅ローン」です。この記事では、2026年1月現在の資料に基づき、その仕組みを解説します。
目次
残価設定型住宅ローンとは？
残価設定型住宅ローンとは、車の「残クレ」と同じ考え方を住宅に適用したものです。「将来の家の価値（残価）」をあらかじめ借入額から差し引き、残りの金額だけを毎月返済する仕組みです。
資料：国土交通省資料
一般的なローン： 借入額全体を毎月返済（月々の負担が大きい）
残価設定型： 「借入額 － 残価」のみを毎月返済（月々の負担が軽い）
あらかじめ住宅の残価（下取り価格）が設定されます。ローン借入額から設定された残価を差し引いた金額を返済するので、毎月の返済額を大幅に抑えられるのが最大の特徴です。
資料：月々の返済額比較イメージ
「残価設定月」が来たらどうする？
残価設定月とは、残価設定型住宅ローンにおいて、住宅の将来の資産価値（残価）とローンの残高が逆転（一致）する節目の月で、残価設定月が来たら、以下のどちらかを選べます。
1.家を手放す（買取オプション）： 家を売却してローンを完済します。
2.住み続ける（返済額軽減オプション）： 「新型リバースモーゲージ」に切り替え、死亡時まで利息のみを払いながら住み続けます。
知っておくべき「デメリット・注意点」
残価設定型住宅ローンは良いことばかりではありません。以下のリスクを理解しておく必要があります。
・住宅が限定される：どんな住宅でも利用できるわけではありません。このローンを利用するための条件は非常に厳格です。
・メンテナンス費がかかる： 将来の価値を維持するため、「長期優良住宅」である必要があり、定期的な点検・修繕が義務付けられます。
・利息負担は増える可能性： 残価部分（支払いを後回しにしている部分）にも金利がかかるため、総支払額は通常のローンより多くなる場合があります。
まとめ
「残価設定型住宅ローン」は、家を「一生所有するもの」から「必要な期間だけ利用するもの」へと発想を変える新しい仕組みです。 「月々の支払いを安くしたい」「売却時のリスクを避けたい」という方は、ぜひ検討リストに加えてみてください。
